Oppsigelse og avslutning av bruksrettigheter til fast eiendom

Bruksrettighetens innhold og varighet må som utgangspunkt fastslås ved tolkning av stiftelsesgrunnlaget. For spørsmål om oppsigelse og avslutning av bruksrettigheten, har det stor betydning om bruksrettigheten er å anse som en servitutt, en festerett eller ingen av delene. Hvis bruksrettigheten er å anse som en servitutt som omfattes av servituttloven, vil bruksrettigheten som utgangspunkt være evigvarende hvis ikke annet følger av stiftelsesgrunnlaget. Det er bare unntaksvis adgang for grunneieren til å gi oppsigelse, men bruksrettigheten kan endres eller fjernes gjennom servituttlovens regler om omskiping og avskiping.

Hvis bruksrettigheten er å anse som en festerett etter tomtefesteloven, er hovedregelen at både fester og grunneier har en gjensidig rett til oppsigelse med 2 års oppsigelsesfrist jf. tomtefesteloven § 9. Imidlertid må man være klar over at det gjelder særlige begrensninger i oppsigelsesadgangen for festeretter med visse formål som bolig og fritidsformål.

Hvis bruksrettigheten verken er å anse som servitutt eller festerett, må man som utgangspunkt falle tilbake på alminnelige obligasjonsrettslige (kontraktsrettslige) regler. Utgangspunktet er stiftelsesgrunnlaget, som gjerne er en avtale, der rettighetshaver og grunneier har gjensidig oppsigelsesadgang under forutsetning av at det foreligger saklig grunn for oppsigelse og det gis rimelig oppsigelsesfrist.

Servituttloven gjelder der rettighetshaveren er gitt en særlig faktisk rådighet over en annens eiendom, men det følger av lovens § 1 at forpakting, tomtefeste og andre allmenne bruksretter faller utenfor loven. Grensen mellom hva som utgjør en særlig bruksrett (servitutt) og en allmenn bruksrett (som festerett) vil dermed være avhengig av en tolkning av om den aktuelle bruksretten gjelder en avgrenset særlig bruk eller en videre og mer allmenn bruk.

Det skilles gjerne mellom totale og partielle bruksrettigheter. De totale bruksrettighetene er vide og generelle med innehaver som har eksklusiv eller dominerende rådighet over eiendommen. Disse vil ikke være servitutter. De partielle bruksrettighetene er ikke av slik dominerende rådighet, og grunneier kan utøve egen rådighet på området for bruksrettigheten. Et klassisk eksempel er en naustrett på noens strandeiendom. A har naust på Bs strand. En slik rett til å ha naust stående vil i utgangspunktet være en servitutt, fordi det ikke er av slik karakter at Bs rådighet er dominerende overfor A. A har fortsatt mulighet til å utøve egen rådighet i området rundt naustet. Annerledes vil det være dersom naustretten var mer omfattende og ekskluderende. Man kan f.eks. tenke seg at A er gitt rett til et større område, med både naust, kai, brygge og andre tilstelninger som gjør det mer aktuelt å anse bruksrettigheten som en festerett.