Hus på fremmed grunn

Som regel skjer dette etter avtale med grunneier, men det er likevel problematisk i tilfeller der avtalen ikke er formalisert og innført i matrikkel og grunnbok. Fellesnevneren for slike situasjoner er ofte at grunneier og huseier har en nær relasjon. Det er ikke uvanlig at ordningen med hus på fremmed grunn kan ha pågått i lang tid uten problemer før det oppstår forhold knyttet til offentlige myndigheter eller mellom grunneier og huseier som medfører utfordringer.

 En rett til å ha hus (bygning) stående på fremmed grunn regnes som tomtefeste uavhengig av om det er avtalt løpende festeavgift. Dersom retten til å ha huset stående kan vare i mer enn 10 år skal man søke om tillatelse etter plan- og bygningsloven og festegrunnen må føres inn i matrikkelen. Dersom huset står på en landbrukseiendom (eiendom som benyttes eller kan benyttes til jordbruk eller skogbruk) må det i tillegg søkes om delingssamtykke etter jordloven og eventuelt søkes om å få innvilget konsesjon. Har man ikke søkt og fått innvilget nødvendige tillatelser kan man få problemer med offentlige myndigheter. 

Mest utfordrende er situasjoner der huset er oppført på en landbrukseiendom. Man kan ikke uten videre regne med å få innvilget delingssamtykke og konsesjon i ettertid: Det er ingen som har rettskrav på å få innvilget slike søknader og det kan jo være at lokale landbrukshensyn tvert imot tilsier at deling og konsesjon ikke bør gis. I så fall sitter man i saksen der ytterste konsekvens kan bli at huset må rives. 

Noe mindre utfordrende er situasjoner der huset ikke er oppført på en landbrukseiendom. Selv om heller ingen har rettskrav på tillatelse etter planog bygningsloven, skal det likevel endel til for at søknaden avslås – selv om plan- og bygningsmyndighetene naturlig nok foretrekker at man søkte om tillatelse før huset ble oppført. 

I alle tilfeller støter man imidlertid på utfordringer knyttet til dokumentavgift. Når de nødvendige tillatelser er gitt og festegrunnen føres inn i matrikkelen, skal grunnbokshjemmel til huset overføres på huseier. Huseier må da betale dokumentavgift for festeretten og huset. Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av markedsverdien på tinglysingstidspunktet. Dette hadde man unngått dersom festegrunnen ble ført inn i matrikkelen og festeforholdet ble tinglyst før huset ble oppført. 

Mitt klare råd er at man bør unngå å komme i en situasjon med hus på fremmed grunn. Det vil si at man bør sørge for først å søke om nødvendige tillatelser, herunder sørger for å få tomten matrikulert og retten tinglyst før man bygger hus på grunnen. 

For dem som allerede har oppført hus på fremmed grunn uten først å formalisere forholdet mellom grunneier og huseier kan det i mange tilfeller være best inntil vildere å sitte stille i båten. Så lenge forholdet ikke oppdages av offentlige myndigheter oppstår det ingen umiddelbare problemer så lenge det er enighet mellom grunneier og huseier. Imidlertid kan det være vanskelige å få solgt et hus på fremmed grunn. Et eventuelt salg vil derfor som regel presse fram behov for å forsøke å løse situasjonen overfor offentlige myndigheter, herunder med tilhørende kostnader knyttet til fradeling og dokumentavgift. Dersom man ikke får innvilget nødvendige tillatelser til fradeling vil i praksis den beste, og ofte eneste, løsningen være å forsøke å selge huset til grunneier slik at hus og grunn samles på samme eierhånd.