Forbud mot urimelig høy festeavgift

Denne naturlige interessemotsetningen kan bli en kilde til konflikt. Tomtefesteloven inneholder derfor ufravikelige regler om regulering av festeavgiften i § 15. Imidlertid er mange ikke kjent med at tomtefesteloven også har en egen regel som forbyr festeavgift som er urimelig høy. Den lyder slik: 

Tomtefesteloven § 11:
Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.    

Det kan verken avtales eller kreves inn en festeavgift som er urimelig høy. Fester står fritt til å påberope seg at festeavgiften er urimelig høy. Et praktisk viktig tilfelle kan være i forbindelse med innløsning. Ettersom innløsningssummen som hovedregel skal settes til 25 x festeavgiften, bør festeren foreta grep for å få ned festeavgiften dersom han mistenker at denne er urimelig høy, fordi det kan gi vesentlig utslag på tomtens utkjøpspris. 

Er din festeavgift urimelig høy? 

Din festeavgift er urimelig høy dersom den klart og på ikke-uvesentlig vis avviker fra det som er «gjengs» festeavgift, jf. Ot.prp. nr. 28 (1995-1996) s. 55 og Rt. 2004 s. 181 avsnitt 42. Det finnes ingen eksakt grense for når festeavgiften klart og ikke-uvesentlig avviker fra gjengs festeavgift. Det beror i prinsippet alltid på en konkret vurdering. En analyse av relevant rettspraksis tilsier likevel at et avvik på skarve 10 prosent ikke er tilstrekkelig, imens et avvik på hele 30 prosent bør oppfattes som tegn på ild. Et avvik på mellom 10 og 30 prosent ligger nok mer i en gråsone hvor det etter omstendighetene kan være grunnlag for å statuere urimelig høy festeavgift. 

Hva er så referanseleien – den «gjengse» festeavgift som din festeavgift skal vurderes mot? Referanseleien er iht. loven det som vanligvis blir betalt ved nye feste av liknende tomter på liknende avtalevilkår i ditt nærområde. Like festetomter bør med andre ord ha lik festeavgift. Det er imidlertid en kjensgjerning at ingen tomter er like og det kan dessuten være vanskelig å finne sammenlignbare festeforhold i nærområdet som har liknende avtalevilkår som sitt eget. Det er derfor vanlig at man tallfester bortfesters årlige prosentvise avkastning på tomten ved å dividere festeavgiften med antatt tomteverdi. Man sammenholder så denne prosentvise avkastningen med hva som ville vært en rimelig kapitalavkastning for bortfester dersom bortfester hadde solgt tomten og plassert midlene i en alternativ investering med noenlunde lik risikoprofil. Fast praksis er at man benytter rentenivået til norske statsobligasjoner med ti års løpetid som referanseprosent i denne sammenheng, samtidig som man gir et risikopåslag på ca. 0,3-1 prosentpoeng. Dersom statsrenten er på tre prosent samtidig som festeren betaler en årlig festeavgift på kr. 12 000,- for en tomt som er verdt 240 000,- (dvs. fem prosent festerente), kan dette være en god indikasjon på at festeavgiften sannsynligvis er urimelig høy. 

Min festeavgift er urimelig høy: Hva nå? 

Konsekvensen av at festeavgiften er urimelig høy er at festeavgiften skal nedjusteres til gjengs nivå (til «riktig» markedsfesteleie). Dersom fester og bortfester ikke blir enige om dette må saken bringes inn for de alminnelige domstolene (ofte med forliksrådet som obligatorisk førsteinstans). Frem til tvisten er avgjort står bortfester fritt til å kreve den festeavgift han mener han har krav på. 

Bistand fra advokat 

Å innhente bistand fra advokat i en tvist om festeavgiftens størrelse kan være fornuftig. Din forsikring vil som hovedregel dekke nødvendige utgifter til advokat, takstmenn og liknende inntil tvistens antatte økonomiske interesse er overkredet, mot at du betaler et fast egenandelsbeløp.